F6 Geschäfts- und Büroquartier
Bauherr: F6 Entwicklungsgesellschafft mbH & Co KG
Ort: Linz
Zeitraum: 2013 - 2013
Leistungen: Planung
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Städtebauliches Konzept
Der Bauplatz liegt inmitten eines städtebaulich sehr heterogenen Gebietes ohne klar ablesbare übergeordnete Struktur. Als einer der wenigen Anhaltspunkte wäre die Bauflucht hin zur Franckstraße – westlich wie auch östlich des Baufeldes - zu lesen, welche die drei senkrecht zur Straße gestellten Bürobaukörper auch aufnehmen.
Konzeptionell bilden diese drei Querbauten das Gegengewicht zum ostwest-gerichteten, von der Straße zurückgesetzten, erdgeschossigen Flachbau mit Gewerbe / Shopping, dessen Gewerbeflächen mit direktem Anschluss an die Verteilerzone der Straßenbahnstation und direktem Zugang von der Tiefgarage auf die Ebene -1 erweitert werden.
Die beiden östlichen Bürobaukörper sind direkt mit dem Mallbaukörper verbunden und sind zur Franckstraße hin hoch geständert, wodurch sich ein angemessener Vorplatz für das Gewerbeobjekt bildet. Der westliche Bürobaukörper ist nicht unmittelbar mit dem Flachbau verbunden, erstreckt sich aber über die gesamte Tiefe des Bauplatzes und bildet damit städtebaulich den westlichen Abschluss des neuen Platzes.
In der Höhenentwicklung sollte der 10-geschossige Büroturm an der Ecke Franckstraße / Lastenstraße gewissermaßen den städtebaulichen Anker des Areals bilden (und auch den Gegenpart zum Hochhaus gegenüber), während die beiden westlichen Baukörper mit 7 Geschossen (Fluchtniveau < 22m) nicht in die Hochhausbestimmungen fallen.
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Erschließung
Die Erschließung mit motorisiertem Individualverkehr erfolgt - wie vorgegeben – im westlichen Bereich der Franckstraße, in direkter Achse erschließt die Abfahrtsrampe am südlichen Ende die Tiefgarage (ca. 650 PKW auf 2 Ebenen), am Vorplatz befinden sich die 85 Oberflächen-Parkplätze.
Fußläufig gelangt man einerseits aud der unteren Ebene über den Stationszugang zur Straßenbahn an der Lastenstraße direkt in den zentralen Mall-Plaza, mit Rolltreppenanbindung an das Erdgeschoss bzw. direkter Aufzugsanbindung in die Büroebenen, andererseits sind Mall und sämtliche Büronutzungen direkt über den Vorplatz erschlossen.
Der Vorplatz öffnet sich an seiner östlichen Ecke (Franckstraße / Lastenstraße) großzügig, die weitläufige Treppenanlage gewährleistet allerdings nicht nur einladenden Zugang, sondern definiert damit auch den Platz, der entlang der Franckstraße visuell mit der zum Teil schon bestehenden Baumallee zoniert werden soll.
Zwischen der entlang der TG-Zufahrt zurückgesetzten Mall und dem westlichen Riegel bildet sich ein weiterer Platz aus, der sich neben seiner Funktion als adäquater Vorplatz für Mall wie auch westlichem Büroriegel zur gastronomischen Sommernutzung anbietet.
Die Ver- und Entsorgung - va. der Gewerbeflächen (insbesonders Lebensmittelmarkt) erfolgt auf der Ebene -1 direkt von der Lastenstraße mittels Einbahnsystem, wobei die TG-Rampe synergetisch zur Ausfahrt genutzt wird. Über die Ladezone entlang des Bahndammes kann die gesamte Ver- und Entsorgung des Gebäudekomplexes erfolgen.
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Bauetappen
Das Konzept berücksichtigt trotz des Anspruchs auf eine stimmige städtebauliche Gesamtkonzeption eine Realisierung in Etappen.
Ausgehend davon, dass die Umsetzung der Gewerbeflächen und zumindest des nordöstliche Büroturms als Landmark (ca. 8200m² BGF) eine Initialphase bilden, bieten sich 2
Erweiterungsvarianten:
- Erweiterung mit mittlerem Bürobaukörper (ca. 4500m² BGF) verschränkt mit Gewerbe
- Erweiterung mit westlichem Riegel ( je nach Bebauung zw. 13.000 und 17.000m² BGF). Dieser ist unabhängig vom Gewerbekomplex realisierbar, auch die Tiefgarage kann in einer Phase II erweitert werden. Prinzipiell ist diese Phase auch als Realteilungsvariante möglich.
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Mall
Die Mall ist auf den beiden Ebenen des Erdgeschosses sowie der Verteilerebene der Straßenbahn organisiert, vertikal verbunden durch ein großzügiges lichtdurchflutetes Atrium. Diese Plaza ist auf der unteren Ebene direkt an den Haltestellenstationsbereich wie auch an die Tiefgarage angebunden. Die Mall kann aber ohne größeren Aufwand an Schließtagen vom Stationsbereich abgetrennt werden. Die Platzierung desgroßflächigen Lebensmittelmarktes in der unteren Ebene ermöglicht in der Erdgeschossebene die Ausbildung einer „MiniMall“ mit 2 Eingängen, die nicht nur eine optimale Anordnung von Geschäfts- und Gastronomieflächen (mit Freibereiche im Außenraum und zur mall hin) ermöglicht sondern durch dessen Struktur auch der Außen- und Platzraum des Quartiers gegliedert wird.
Die Fassaden zum Platz sind offen und transparent gestaltet, die Erdgeschoßfassade zur Lastenstraße ermöglicht „Schaufenster“ für den Straßenraum, Mall und zentrales Atrium sind durch großflächige Skylights tageslichtdurchflutet.
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Büronutzung
Die Regelgeschosse sind als klassisch 2-hüftig mit Mittelzone für den vertikalen Erschließungskern mit Nassgruppen konzipiert und ermöglichen flexible Strukturen von Einzelbüros über Kombibüros bis hin zu Großraumstrukturen.
Die beiden östlichen Baukörper werden auf der Dachebene des Gewerbe-Flachbaus (OG 01) verbunden. Diese Ebene dient als synergetisch von allen zu nutzende Kommunikationsplattform mit optionaler Dachgartennutzung. Die Regelgeschosse bleiben unter 800m² und sind somit als ein Brandabschnitt umsetzbar.
Der westliche Riegel wird mittels zweier Stiegenkerne mit offener erdgeschossiger Eingangszone erschlossen, die Position der Kerne erlaubt ein Höchstmaß an flexibler Vermietstruktur (von 100 m² Einheiten bis hin zu gesamten Geschossen)
Sämtliche Büros sind auch direkt an die Garagenebenen angebunden.